Jean Marc Simard
Courtage Immobilier Résidentiel
Vous pouvez vous construire un parc immobilier de plus de 100 portes vous aussi, et je peux vous aider.
Voici un lien qui vous donnera un aperçu de mon parcours dans l'immobilier. Pas toujours facile de se trouver...
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Comment faire pour identifier les bons achats, les bons deals? Le prix par porte? Le Multiple de Revenus Bruts (MRB)? Le Multiple de Revenus Nets (MRN)? Le Cash-On-Cash? Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)? La Valeur Actuelle Net (VAN)?
Ce sont tous des critères importants mais même si on trouve l’immeuble parfait par rapport à chacun de ces ratios, disons un 4plex à 400k (pas cher!), ca prend quand même 80k de mise de fond.
Et si on en déniche un deuxième, troisième, quatrième, et cinquième 4plex identique, on aurait besoin au total de 5 x 80k donc 400k de mise de fond... pour 20 portes! Impossible... On a beau avoir un bon emploi, mais pas facile d'avoir pas assez d’économies pour suivre le rythme.
Ma conclusion; le seule critère à respecter est de trouver une façon de ressortir ma mise de fond pour chacun de mes achats (sans utiliser des 2me rangs habituellement à hauts taux d’intérêts ou à long terme). Si on est capable de suivre ce plan, étant donné que le financement ne sera que 80% de la valeur de l'immeuble, le rendement et le cash flow seront au rendez-vous...
Pour cela, il faut trouver une façon d'ajouter de la valeur, et rapidement ,idéalement.
Voici quelques exemples concrets de certains de mes achats (personnels, avant de devenir courtier immobilier résidentiel).
Conversion en triplex
-Duplex de 2 grands 5 et demi, à vendre par le proprio.
-Achat financé à 100% par le proprio.
-Il y avait 2 accès aux logements du 2me étage. Un en façade, et l'autre au RDC sur le côté droit (non visible sur la photo). Donc séparé le logement du haut en un 3 et demi et un 2 et demi, incluant l'ajout d'une cuisine et d'une SDB.
-Remplacements des portes et fenêtres, quelques rafraichissements de revêtements de planchers, peinture, etc...
-Temps total: environ 3 mois
-Valeur de l'immeuble a plus que doublé. J'ai pu refinancer et sortir plus de liquidités que le coût d'achat + rénos.
Améliorations et conversion d'une pièce non utilisée
-4plex annoncé longtemps sur Centris.
-Trois des logements devaient être rénovés, cuisine, SDB, peinture, etc...
-Il y avait une grande pièce non isolée au 2me étage remplies de vieilles fenêtres et autres déchets, au travers de laquelle on devait passé pour entrer dans le logement. J'ai isolé et transformé cette pièce en salon ajouté au logement.
-Remplacements de toutes les portes et fenêtres.
-Temps total: environ 3 mois
-Valeur de l'immeuble a plus que doublé. J'ai pu refinancer et sortir plus de liquidités que le coût d'achat + rénos.
Conversion en 4plex
-Triplex à vendre par le proprio.
-Achat financé à 100% par le proprio.
-Deux 4 et demi en haut, un immense logement couvrant la même superficie en bas.
-Il y avait déjà 2 portes en façade pour accéder au logement du bas. Donc séparé ce logement du haut en 2 4 et demi de belles grandeurs, incluant l'ajout d'une cuisine et d'une SDB.
-Remplacements de quelques portes et fenêtres,
-Temps total: environ 3 mois
-Valeur de l'immeuble a assez augmenté pour refinancer et sortir plus de liquidités que le coût d'achat + rénos.
Conversion en 4plex
-Triplex à vendre sur Centris.
-Achat financé à 100% par le proprio.
-Deux 3 et demi au sous-sol, un très grand logement couvrant la même superficie en haut (occupé par les vendeurs).
-Il y avait déjà 1 porte en façade et une porte patio et un grand balcon (photo) pour accéder au logement par l'arrière. Donc séparé ce logement du haut en deux 3 et demi, incluant l'ajout d'une cuisine et d'une SDB.
-Rafraichissements de quelques revêtements de planchers, peinture, etc...
-Temps total: environ 2 mois
-Valeur de l'immeuble a assez augmenté pour refinancer et sortir plus de liquidités que le coût d'achat + rénos.
Grand terrain
-Plex à vendre par le proprio.
-Payé en fonction des revenus, mais l'immeuble venait avec un terrain assez grand pour agrandir la bâtisse actuelle ou subdiviser et vendre le terrain.
-Valeur ajoutée
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Ceci n'est qu'un aperçu. Toutes ces transactions m'ont permis d'accumuler plusieurs portes, et presque à chaque fois, en augmentant aussi mes liquidités.
J'ai pu ensuite être patient et viser des plus grosses immeubles qui permettent de grossir plus vite, et de simplifier la gestion et le financement.
19 Plex
-A vendre sur Centris.
-Très bien situé.
-Loyers très en bas du marché
-Certains travaux d'entretient sont dûs, mais ce n'est pas un problème étant donné le bas prix payé
-Aucune optimisation agressive. A mesure que les locataires partent, on en profite pour rénover et augmenter les loyers.
17 Plex sur 2 bâtisses
-A vendre sur Centris.
-Très bien situé.
-Loyers un peu en bas du marché
-Construction début 2010 donc travaux nécessaires minimes
-Aucune optimisation agressive. A mesure que les locataires partent, on en profite pour augmenter les loyers.
Conclusion
Plusieurs options/astuces/trucs sont possible pour pouvoir grossir rapidement:
-financement par le vendeur
-prêts privés
-prêts temporaires en 2me rang
-prêts REER
-utilisation de Sociétés par Actions (SPA) pour optimiser votre mise de fond
-utilisation optimisée de votre crédit
-etc...
Laissez-moi vous représenter lors de vos prochains achats, et ainsi pouvoir profiter de mon expérience.